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BERLÍN: CIUDAD "DEFENSIVA" José María Benito Sanz Colaborador y analista económico de Inmo-Berlín Nos encontramos en un periodo de crisis. El año 2009, y probablemente alguno de los venideros, se presenta con grandes dificultades en el sistema financiero y como consecuencia de ello una contracción en el crecimiento de las economías en todo el mundo. Los innumerables eventos ocurridos en el último semestre de 2008 y sus consecuencias en este año no dejan muchas alternativas de inversión. La desconfianza creada por los numerosos fallos tanto de reguladores como de participantes en los mercados secundarios ha reducido considerablemente el volumen de contratación. Los modelos de inversión de otras entidades financieras como los hedge funds o private equity (capital riesgo) son incompatibles con el drenaje de financiación de los bancos. Estas instituciones han paralizado parte de su operativa, y muchos de sus inversores han comenzado a retirar sus depósitos, a la espera de una restructuración en los fundamentos de sus actividades. La deuda pública española se ha visto duramente sacudida por la rebaja de “rating” llevada a cabo por Standard & Poor’s, que le costará al Estado español una ingente suma en un periodo en el que el gasto público tiene que seleccionarse muy cuidadosamente. Ante este panorama, con el precio de la vivienda a precios mínimos y los alquileres mantenidos a precios históricos, una alternativa de inversión a largo plazo es la adquisición de pisos alquilados en una ciudad “defensiva” como es Berlín, siempre y cuando para ello no sea necesario acudir a fuentes de financiación externa. SITUACIÓN ECONÓMICA ACTUAL Los datos macroeconómicos auguran tiempos difíciles para la economía mundial. En las proyecciones para 2009, ningún país se salva de la desaceleración. La economía americana y británica son las dos más afectadas por el momento, seguidas de cerca por España e Irlanda.  China también se verá gravemente afectada por la crisis, no por fallos propios en su sistema financiero sino por su dependencia en las exportaciones hacia países Occidentales. La bajada de la demanda desde el Oeste está provocando el cierre de numerosas fábricas y la pérdida de empleo de millones de personas.
En España, las cifras de desempleo son alarmantes, y las perspectivas desalentadoras. La balanza de pagos por cuenta corriente presenta un creciente déficit y la recesión está casi asegurada. La imposibilidad de jugar con los tipos de cambio – como ya hizo nuestro país en anteriores crisis cuando no pertenecíamos a la moneda única – impide correcciones a corto plazo, pero garantiza que no tendrán lugar las consecuencias negativas que este tipo de medidas conlleva. LA CRISIS FINANCIERA: Puesta al día Si es posible simplificar tan compleja situación, ésta puede resumirse en dos grandes problemas a resolver: los balances de los bancos y la sequía crediticia. Después de que en verano de 2007 estallara la burbuja inmobiliaria y salieran a la luz los productos estructurados con hipotecas basura como activo subyacente – para los cuales se ha acuñado el término “productos tóxicos” – numerosas instituciones financieras han tenido que “limpiar” sus balances, la gran mayoría sin haber terminado hasta el momento. Para ello se han creado provisiones o directamente se ha compensado la pérdida de valor de sus activos por pérdidas. Ello ha llevado a muchos bancos a situaciones muy peligrosas, e incluso alguna de las más importantes firmas ha desaparecido. La primera oleada de liquidez llevada a cabo en verano de 2008 por instituciones públicas – principalmente en Estados Unidos con la adquisición de Bear Stearns por parte de JP Morgan gracias a la ayuda de la Reserva Federal – no fue suficiente, y desde entonces los países, de forma independiente o conjuntamente, han ejecutado medidas de urgencia como planes de rescate, políticas monetarias o nacionalizaciones. El objetivo de todas estas medidas es restablecer la confianza en los mercados, impulsar el consumo y con ello la liquidez. Los continuos recortes en los tipos de interés no van sólo encaminados a fomentar el mercado interbancario de deuda a corto – donde la bajada no tiene a penas consecuencias en el coste del dinero para los bancos – sino a impulsar el consumo en un escenario en el que la deflación es un problema más cercano y peligroso que la inflación. Sin embargo, por el momento no parece que estos paquetes hayan dado su fruto. El consumo no puede aumentar si los bancos no dan crédito. Esta reticencia puede deberse a que los bancos todavía no hayan “limpiado” por completo sus balances o a que la forma de financiación a la que están recurriendo no sea la más adecuada. La emisión de acciones preferenciales – acciones que garantizan un cobro preferente al resto de los accionistas y un dividendo fijo, acumulándolo en caso de no poder pagarlo en un periodo, todo ello a cambio de no tener derechos de voto – imposibilita que el capital que entre en las instituciones pueda prestarse a clientes, ya que estos títulos obligan a los bancos a tener mayores reservas. Las alternativas que los Estados tienen en sus manos son tres: En primer lugar, actuar como aseguradores, compensando el 90% de las pérdidas y provisiones que hagan los bancos a cambio de una prima. Una segunda alternativa es crear los llamados “bad banks”, es decir, instituciones que absorban todos los productos tóxicos de los “bancos buenos” para que limpien sus balances. Estos “bad banks” comprarían todos los títulos y los mantendrían hasta su madurez, cobrando de ellos todo lo posible. El problema que se plantea es el precio de estos activos. Por un lado, si se adquirieran a precio de mercado, la cantidad entregada a los bancos por deshacerse de ellos resultaría insuficiente para sacar a éstos de sus apuros. Por otro, todo desembolso realizado por el Estado a un precio superior iría en detrimento de otras medidas que pueden beneficiar de forma más directa a los contribuyentes, creando por tanto descontento. En último lugar queda la posibilidad de nacionalizar los bancos más importantes y en mayor peligro. Esta parece ser la opción más acogida por los Estados, pero sus consecuencias pueden ser muy peligrosas. Muchas de las decisiones operativas de estos bancos quedarían sujetas a decisiones políticas y no empresariales. Además, los procesos de privatización de instituciones de gran calibre podrían tardar años en llevarse a cabo. LOS CREDIT DEFAULT SWAP: Indicadores de crisis Recientemente está apareciendo en prensa el aumento en el volumen de negociación de los llamados Credit Default Swap o CDS. Pues bien, una breve explicación de estos instrumentos derivados servirá para comprender cómo su presencia no es más que otro indicador de la situación de crisis y desconfianza. Un Credit Default Swap es un derivado de un derecho de crédito por el cual quien lo compra recibe una protección sobre la posibilidad de que un derecho de crédito del que es dueño o dueña quede impagado. Su funcionamiento es sencillo: El comprador del CDS se compromete a realizar una serie de pagos regulares a lo largo de la vida del activo subyacente – normalmente un derecho de crédito. A cambio recibe la garantía de que, si el deudor cae en impago, el resto del montante a cobrar será pagado por el vendedor del CDS.  Es decir, a cambio de una prima, el comprador garantiza su crédito ante la posibilidad de impago por su deudor.
Los CDS aparecen como indicadores de un momento de crisis de dos maneras: la primera, su contratación aumenta. Los acreedores – poseedores de un bono, por ejemplo – no se fían de sus deudores y se protegen. La segunda, el “spread” de los CDS aumenta. Es decir, la prima que han de pagar los compradores del derivado es mayor porque el mercado entiende que las posibilidades de impago son mayores, luego el vendedor exigirá una prima superior. ESPAÑA Y SU TRIPLE A: Las rebajas del “rating” Recientemente hemos sido testigos del cambio en el estatus crediticio del Estado español. La agencia de calificación crediticia Standard & Poor’s ha considerado que España ya no merece estar en lo más alto del escalafón en cuanto a confianza sobre su solvencia financiera. Sus motivos: Las cifras macroeconómicas no presentan grandes augurios para el país, que se enfrenta a cifras históricas de desempleo, recesión y un retraso tecnológico tras la dependencia durante años del sector inmobiliario especulativo. El significado de esta rebaja es el siguiente: Aunque las posibilidades de que el bono español quede impagado son pocas, son más que años atrás. Una sencilla afirmación como la anterior va a costarle a España grandes sumas de sus rcas, ya que tal frase tiene consecuencias inmediatas en los mercados: El hecho de que la probabilidad de impago, por pequeña que sea, haya aumentado hace que todo inversor que quiera obtener deuda de España vaya a exigirle una mayor rentabilidad. De ahí el gran coste que implica este cambio para el país. BERLÍN: LA CIUDAD “DEFENSIVA” En economía existe una clasificación de las distintas industrias en función de su relación con los ciclos económicos. Entre ellas destacan las cíclicas, que se mueven al compás de los ciclos económicos generales – por ejemplo la industria automovilística; las de crecimiento, que aprovechan los momentos de crisis para crecer – como las compañías tecnológicas; y las defensivas, que destacan por mantenerse constantes e independientes de los ciclos económicos – cuyo mayor ejemplo son las commodities o materias primas, suministros, o productos farmacéuticos. Pues bien, si debiéramos hacer una metáfora sobre la capital alemana en términos económicos, esta no sería otra que la ciudad “defensiva”. Su condición de “capital administrativa y cultural” de Alemania, pero no económica, ha hecho que la ciudad no se haya visto tan fuertemente sacudida por la crisis como lo han sido otras capitales europeas como Londres, París o Madrid, que tienen además la condición de centro financiero en sus respectivos países – y a nivel mundial, como es el caso de la capital inglesa. 
Si bien la construcción se ha ralentizado recientemente (ver gráfico), los niveles de construcción se encuentran por encima de la media de los dos últimos años. Además, dada la condición de ciudad expansiva de Berlín, la construcción recogida en las estadísticas no se limita a los edificios en los alrededores sino que incluye en su mayoría edificios de nueva construcción en los numerosos solares libres en pleno centro de la ciudad. Además, Berlín continúa con su ambicioso plan de renovación de edificios, que proporciona una oferta adicional a los nuevos edificios. Con todo ello, y uniéndose la bajada de los precios inmobiliarios a nivel global, Berlín continua siendo un objetivo atractivo de inversión. Su fuerte cultura del alquiler hace que muchos de los pisos en venta cuenten ya con un inquilino que esta pagando precios históricos, y no los nuevos alquileres más bajos que se están dando en el momento. En cualquier caso, la experiencia de Inmo Berlín pronostica un payback period o periodo de recuperación de la inversión de 15 años. |
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El MERCADO INMOBILIARIO José María Benito Sanz |
BERLÍN: CIUDAD "DEFENSIVA" |
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| Berlín, paraíso inmobiliario BBC mundo 29/10/2007 |
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