El mercado inmobiliario alemán se encuentra en una situación privilegiada en comparación con el de los países que lo rodean. Su capital, Berlín, vive una situación aun más favorable que el resto de las ciudades alemanas y europeas. Varias son las razones que demuestran la particularidad  de la ciudad.

En primer lugar, un breve repaso en la historia de Berlín revela por qué los precios de los inmuebles cayeron y nunca recuperaron el nivel de otras ciudades europeas.

La caída del muro de Berlín (1989) y la reunificación alemana (1990) dieron como resultado una ola de optimismo. Las expectativas sobre la mayor economía europea y su nueva capital, Berlín, eran muy altas. La demanda, que había estado reprimida para los berlineses del Este, era inmensa. La conclusión en ese momento fue que la ciudad necesitaba una inversión masiva y un programa de construcción en todos los sectores.

El boom inmobiliario berlinés de los primeros años noventa coincidió con una reducción de sus habitantes y de su poder adquisitivo. Ello estuvo acompañado por un aumento en los niveles de paro. El resultado neto de todo ello fue la caída de los precios inmobiliarios y el valor de alquiler. Berlín fue testigo de un incremento en la disponibilidad de espacio residencial y de oficinas sin un apropiado aumento en la demanda. Entre 1994 y 2004 los precios de nuevas propiedades cayeron en un 30% y las rentas en un 15%. Cuando las autoridades públicas se deshicieron de grandes carteras de propiedades, los precios sufrieron un mayor descenso.

Los precios en la mayoría de los países europeos crecían significativamente mientras que los de Berlín se estancaban o caían. Por ello, en la actualidad Berlín posee la propiedad inmobiliaria a mejor precio de todo Europa como se observa en una comprativa de precios por metro cuadrado en diferentes ciudades:

Madrid: 2.500 a 5.500 €/m²
Londres: 4.000 a 10.000 €/m²
Paris: 3.500 a 10.000 €/m²
Berlín: 500 a 3.500 €/m²

Esta situación privilegiada ha permitido a Alemania tomar unas medidas que no se produjeron en el pasado en otros países. La principal es la correcta observación de los precios de su mercado inmobiliario para asegurar que su crecimiento no sea artificial, evitando así la creación de una burbuja. Esto puede tener como resultado que el aumento de los precios de los inmuebles adquiridos sea más lento, pero más seguro.

Otra de las razones del atractivo inmobiliario de Berlín es la desvinculación que hay entre el sector bancario y el inmobiliario en la ciudad. Con ello nos referimos a la inexistencia de hipotecas entre los residentes de la capital, que prefieren ser arrendatarios. Así, en Berlín hay tan solo un 12% de propietarios. Esta cultura del alquiler a largo plazo, unida a una legislación que obliga al inquilino que pretende resolver su contrato de arrendamiento a avisar con un periodo de antelación progresivo en función del tiempo residido, garantiza la percepción de rentas continuadas por parte de los propietarios quienes pueden incluso adquirir los inmuebles estando previamente alquilados.

Visión de futuro

 El corto plazo parece ser tan solo un mero momento de ajuste estructural. Sin embargo, la visión del medio y largo plazo es más brillante. Desde 2005 las autoridades públicas están retirándose gradualmente de su papel como grandes propietarios de inmuebles. El hecho de deshacerse de tales carteras de propiedades está tendiendo impacto sobre los precios. El proceso de privatización ha hecho que los precios, ya bajos de por sí, den aún más de sí. Pero estos precios tienen que subir en los próximos años.

En la parte Este de la ciudad, el proceso de transformación aun no ha finalizado, y en el Oeste se están produciendo ajustes masivos como consecuencia de cambios estructurales.
Debido a los buenos precios de terrenos, los alrededores de la ciudad han ganado considerablemente de la demanda “reprimida” de años anteriores tanto de solares como de inmuebles. En un desarrollo paralelo, un segundo centro ha sido levantado en el corazón de Berlín. Basándose en una población optimista y unas buenas previsiones económicas estimuladas por generosas ayudas públicas, en los años noventa la cantidad de espacio residencial y de oficinas creció de forma aguda. Ahora mucho de este espacio está vacante, obligando a los planificadores municipales a orientar su presupuesto en otros objetivos. Así, los planes más recientes se están concentrando en la revitalización del centro de la ciudad más que en el desarrollo de las zonas externas.

Schönefeld: Elemento clave

La ciudad está floreciendo y un nuevo aeropuerto internacional está en construcción: el Aeropuerto Internacional Berlín Brandenburgo (BBI), en Schönefeld. El nuevo aeropuerto internacional es el primer paso para el impulso que posicionará a la ciudad como centro logístico y punto de conexión con Europa del Este. Su proximidad con los nuevos países de la Unión puede hacer que Berlín se convierta en el centro para los asuntos de política para Europa del Este en el marco institucional de la Unión Europea.

Concentrando los movimientos aéreos se alcanzarán economías de escala. También se conseguirá una mejor integración en el tráfico internacional, con más conexiones y más servicios intercontinentales. Será la puerta a Europa del Este y Asia, acortando considerablemente el número de horas de vuelo. La concentración de las agencias federales y demás organismos públicos en la capital generará crecimientos importantes en el número de puestos de trabajo.

Berlín - ciudad de moda

El turismo es otro sector fundamental para la ciudad que también se verá impulsado fuertemente gracias al nuevo aeropuerto. Berlín tiene un gran atractivo cultural, siendo una ciudad vibrante en el corazón de una Europa en auge. Es la capital no solo política sino también cultural de la República. Aunque a largo plazo, esto permitirá a la ciudad acoger nuevos sectores. Tan solo en 2004 el turismo ha aumentado un 16%. En los últimos tres años se han construido 2.000 habitaciones de 4 y 5 estrellas. En 2005 hubo 14 millones de estancias, comparadas con los 11.3 millones de 2003. Con el Aeropuerto BBI se ha planificado que el número de pasajeros que pasen por la capital aumente de 20 millones en 2010 a unos 30 millones en los años siguientes.

El incremento de la demanda: La demografía

Las tendencias demográficas tendrán importancia en la definición del potencial de la ciudad a largo plazo. El principal factor de crecimiento de la demanda es el aumento de la población en la ciudad. En la actualidad, Berlín cuenta con 3.4 millones de habitantes, y se espera contar con 5 millones en 2010, lo cual añadirá una presión significativa a la hora de encontrar alojamiento, especialmente para los solteros y para pequeñas familias. La demanda está en aumento, mientras que la oferta esta virtualmente frenada.

CONCLUSIÓN: Inversión segura y estable en tiempos de turbulencias

Ante una situación de incertidumbre en la inversión en renta variable a corto plazo, una inversión disciplinada en el largo plazo permite ganar dinero. La deuda pública no parece una opción atractiva al contemplar el descenso de los tipos de interés, así como el incremento del riesgo del bono español frente al alemán (que se aprecia, de acuerdo con el binomio rentabilidad-riesgo, en que el tipo es mayor).
Sin embargo, la inversión inmobiliaria en Berlín ofrece un bajo nivel de riesgo y una rentabilidad superior a la deuda pública. La rentabilidad de la inversión en inmuebles de la capital alemana se encuentra entorno al 6% o 7%. El precio por metro cuadrado es uno de los más baratos de todas las grandes ciudades europeas, incluidas aquellas de Europa del Este, sin presentar el riesgo que estas últimas pueden implicar por motivos de inestabilidad o potencial como lo son los inmuebles en Berlín, teniendo la garantía de un entorno de estabilidad política y pudiendo optar por adquirir inmuebles ya alquilados, eliminando la necesidad de búsqueda de inquilino.

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